العقود المدنية

العقود المدنية
السؤال الأول:.
أشرح التزام المتعاقد بالإدلاء بالبيانات قبل إبرام عقد التأمين.
ج1:. وقت نشوء الالتزام بالإدلاء بالبيانات:.ألزمت المادة 113/2 من قانون التأمين الفرنسي المتعاقد بالإدلاء بكل البيانات اللازمة والمتعلقة بالظروف المعروفة لديه والتي يكون من شأنها مساعدة المؤمن في التعرف على الخطر المراد تأمينه أثناء التفاوض لإبرام عقد التأمين فينشأ هذا الالتزام من أول لحظة يتم فيها تبادل الآراء بين المؤمن والمتعاقد بخصوص العقد.
ويشترط للقول بوجود التزام قبل التعاقد بالإدلاء بالبيانات توافر ثلاثة شروط هي:.
الشرط الأول: أن تتعلق البيانات المطلوبة بالخطر المراد تأمينه:.فيتعين على طالب التأمين إحاطة المؤمن بكل المعلومات التي يطلبها والتي تدور حول الخطر المراد تأمينه، وليس يكفي أن تتعلق هذه البيانات بالخطر وإنما يلزم أن تؤثر هذه البيانات في قرار المؤن بقبول ضمان الخطر أو رفضه، كما أنها تؤثر في الشروط التي يستلزمها في حالة قبوله لضمان الخطر، والمرجع في تقدير اذا كان البيان متعلقاً ومؤثراً فى الخطر ومقدار القسط من عدمه هو المؤمن نفسه إذا هو وحده الذي يقوم بعمليات التأمين وإعداد الإجراءات الإحصائية اللازمة له. ولكن هذا التقدير المنفرد من المؤمن يخضع لسلطة تقديرية لمحكمة الموضوع في تقدير رأيه، وتمارس المحكمة هذا التقدير تحت رقابة محكمة النقض. وهذه البيانات المؤثرة قد تتعلق بموضوع التأمين ذاته أي بالخطر وما يدور حوله من ظروف وقد تتعلق بشخص طالب التأمين، أما عن النوع الأول ويسمى بالبيانات الموضوعية فهي البيانات المتعلقة بمحل التأمين، فإذا التأمين بالأشياء انصب الالتزام بالإدلاء بالبيانات على وصف الشئ (عقار، منقول، بضائع) وموقعه والظروف المحيطة به أو الأنشطة الاقتصادية أو الزراعية أو التجارية التي يساهم فيها الشئ محل التأمين، وحالة الشئ ومدى قربه من مصادر الخطر (مثل محطات تزويد الوقود) أو مصانع المواد المفرقعة. وإذا أتعلق العقد بالتأمين على الحياة، انصب المعلومات على الحالة المدنية للشخص المؤمن عليه وأنشطته المهنية وحالته الصحية وسنه وما هو مصاب به من الأمراض، وما كان قد لحقه في الماضي منها. أما عن النوع الثاني مايسمى بالبيانات الشخصية فهي البيانات التي تتعلق بشخص المتعاقد نفسه، مت ناحية أخلاقه الشخصية ومدى يساره ومقدار العناية التي يبذلها في رعاية شئونه الخاص، إذا تعلق العقد بتأمينه ضد حوادث السيارات فيتعين بيان ما إذا كان قد سبق أن سحبت منه رخصة القيادة وما هي أسباب السحب، وهل سبق له التأمين عند شركة أخرى وما هي أسباب فسخ عقد التأمين لديها، وهل سبق له تقديم طلب التأمين لدى شركة أخرى ولم يقبل طلبه وإذا كان كذلك فما هي أسباب الرفض؟.
الشرط الثاني: علم المتعاقد بالبيانات:.الحكمة من وجود الالتزام قبل التعاقدي بالإدلاء بالبيانات هي توافر هذه البيانات لدى المتعاقد، ومن ثم قدرته على تبصير إرادة المؤمن بها عند إبرام عقد التأمين، ولذلك فمن الطبيعي أن يشترط لقيام هذا الالتزام على عاتق المتعاقد علمه بما هو مطلوب منه، أي إلمامه بالمعلومات الكافية والمتعين عليه أداؤها إلى المؤمن، فإذا كان جاهلاً بها أصبح من العنت أن تلزمه بتقديمها إذ كيف يلزم إنسان بما ليس في إمكانه، فلا يكلف المرء إلا بما يستطيع، وإذا وقع المؤمن في غلط بشأن بيان من البيانات المجهولة للمتعاقد لم يمكنه المطالبة بإبطال العقد إذا لم يؤثر الغلط إلا على مقدار القسط المطلوب أداؤه، أما إذا كان البيان المغلوط فيه يتعلق بإبرام العقد، من عدمه، بأن كان يمتنع المؤمن عن إبرام العقد ولو علم به فيحق له المطالبة بإبطال العقد ولكن ليس تأسيساً على الإخلال بالالتزام بالإفضاء بالبيانات وإنما بالتأسيس على القواعد العامة في الغلط أو التدليس والتي تجيز للمؤمن إبطال العقد لتخلف بيان جوهري كان يؤثر وجوده على إبرام العقد حتى ولو كان هذا البيان غير معلوم من المتعاقد معه، ولا يشترط العلم الفعلي من جانب المتعاقد للبيانات المطلوبة منه، بل يكفي أن يكون في استطاعته العلم بها إلا أنه بإهماله لم يمكنه العلم به، فكل بيان كان يمكن للمتعاقد إذا بذل قدراً معقولاً من العناية العلم به وإخبار المؤمن به.
الشرط الثالث: جهل المؤمن بالبيانات:.ويلزم من جانب آخر أن تكون البيانات التي لدى المتعاقد مجهولة من جانب المؤمن لأن ذلك يتفق مع الحكمة من وجود هذا الالتزام والتي هي مساهمة هذه البيانات في اتخاذ قراره، ويتنافى مع هذه الحكمة العلم المسبق للمؤمن بالخطر وظروفه الحقيقية. ويعد دليلاً على جهل المؤمن لما لدى المتعاقد من بيانات طرحه للعديد من الأسئلة في النموذج المطبوع الذي يقدمه إليه في صورة عرضه للتأمين عليه إذا الغالب أن تطرح شركة التأمين على طالبه عدة أسئلة محددة ومطبوعة وتطلب منه الإجابات عليها، وتدور حول طبيعة الخطر المراد تأمينه وما يحيطه من ظروف، وأيضاً تتعلق بالبيانات الخاصة بشخص المتعاقد، أما بالنسبة للثاني طالب التأمين فتسهل الأسئلة المحددة والمطبوعة مهمته وتحددها، إذ ماعليه إلا الإجابة على الأسئلة الموجهة إليه بأمانة ودقه، ولكن هل يعتبر طالب التأمين مؤدياً لالتزامه بالإدلاء بالبيانات إذا قام بالإجابة على أسئلة المؤمن المطبوعة بشكل كامل وصحيح؟ أخذ القضاء بنظام الإخبار التلقائي وبمؤداه يلزم المتعاقد بالإدلاء بكل البيانات التي من شأنها مساعدة المؤمن في تقديره لطبيعة الخطر وظروفه حتى ولو لم تشملها الأسئلة المطبوعة، إذ الهدف من هذه الأسئلة هو مجرد جذب انتباه طالب التأمين، فإذ كان طالب التأمين عالماً ببيان معين وجب عليه أن يذكره على الرغم من عدم طلبه من المؤمن، فإذا امتنع عن ذكره لم يمكنه الاحتجاج في ذلك بأنه لم يطلب منه ويعد مخلاً لالتزامه سواء أكان سئ النية أم حسنها.

السؤال الثاني:.
بين الأسس التي يتم بها تعيين الثمن في عقد البيع.
ج3:. أن يكون الثمن معيناً أو قابلاً للتعيين:.
قد يتم تعيين الثمن مباشرة في عقد البيع، وهنا يكون تحديده نهائياً، وقد لايتم تعيين الثمن بهذه الصورة، ولكن يتفق الطرفان على العناصر والأسس التي يتحدد بمقتضاه. وهناك أربع حالات لتعيين الثمن في عقد البيع:.
الحالة الأولى: تعيين الثمن في عقد البيع مباشرة:.
تقتضي القاعدة العامة بوجوب أن يتم تعيين الثمن في عقد البيع مباشرة من جانب الطرفين، بأن يقوما بتحديد مبلغ نقدي يكون قابلاً للشئ المبيع أو الخدمة المؤداة، ولايتم توصل الطرفين إلى الثمن عادة إلا بعد مساومات ومفاوضات تنتهي إلى تقابل إرادات الطرفين حول الثمن المعين. كما يستشفى الثمن من ظروف التعاقد ووضع الأطراف، فقد يستبين من ذلك اتجاههما إلا اعتماد السعر المتداول بينهما في علاقات سابقة، فإذا كان أحد الأطراف مرتبطاً مع الآخر بعقد توريد سلعة أو خدمة معينة، فإن الاستمرار في التوريد قد يفيد ضمنا الاتفاق على أن يكون الثمن هو السعر الذي جرى التعامل به بينهما. فمعيار السعر المتداول بين المتعاقدين لا يثير صعوبة إذا كان هذا السعر قد ظل دون تغيير، أما إذا كان السعر الذي يورد على أساسه المرود قد ارتفع ويرتفع من مرة إلى أخرى، فلا يعتمد في تعيين الثمن على السعر المتداول بين الأطراف، وإنما يمكن اللجوء إلى معايير أخرى ومنها المعيار الذي أشارت إليه المادة 424 من القانون المدني بقوله:"إذا لم يحدد المتعاقدان ثمناً للمبيع، فلا يترتب على ذلك بطلان البيع متى تبين من الظروف أن المتعاقدان قد نويا اعتماد السعر المتداول في التجارة أو السعر الذي جرى عليه التعامل بينهما". وقد لا يكون الأطراف أحراراً في تحديد الثمن لا صراحة أو ضمناً، وإنما يجدون أنفسهم أمام سعر مفروض عليهم، وذلك كما في الحالات التي توجد فيها تسعيرة جبرية للسلعة، تلجأ الدولة إلى فرضها في أوقات الأزمات، وبذلك يبطل كل شرط يرد في العقد محدداً ثمناً للسلعة أعلى من التسعيرة الجبرية، ويكون الجزاء هو بطلان هذا الشرط دون أن يؤثر على العقد ذاته.
الحالة الثانية: وضع أسس لتعيين الثمن:.ليس من اللازم أن يقوم الطرفان بتعيين الثمن مباشرة في العقد، وإنما يكفيهما الاتفاق على الأسس التي يتحدد الثمن بمقتضاها أو على الطريقة التي يتم بها، ويعتبر العقد منعقداً في هذه الحالة من الوقت الذي يتم فيه الاتفاق على تلك الأسس أو هذه الطريقة، فالعقد ينعقد هنا حتى ولو كان الثمن قابلاً للتعيين، ولا يشترط في الأسس التي يعتمد عليها في تعيين الثمن الوضوح والتحديد وعدم الغموض، فكما كان أساس تعيين الثمن قائماً على الاحتمال والتخمين كان ذلك مدعاة لبطلان العقد، ولذلك لا يعد أساساً كافياً لتعيين الثمن أن يحدد على أساس ما يدفعه شخص آخر لأن ذلك يفتح الباب للغش والتواطؤ مع الغير، وبعض الأسس هي:.الأساس الأول: تحديد الثمن طبقاً لسعر السوق:.
هناك الكثير من السع والأشياء لها سعر معروف وجار في السوق، وقد يدفع ذلك للمتعاقدين إلى ترك تعيين الثمن لهذا السعر والأصل العام أن هذا السعر يحدد بدون تدخل من أي من المتعاقدين، إذ يخضع لقواعد المنافسة ولذلك فإن الفقه والقضاء الفرنسيين يشترطان لصحة أساس سعر السوق أن توجد منافسة حقيقية فيما يتعلق بهذا السعر، ولكن المشكلة تثار عندما لا يحدد المتعاقدان أي سوق يرجع إليها، نظراً لاختلاف السعر من سوق إلى آخر، فالسعر في مكان الاتفاق غيره في مكان التسليم وهو غيره في مكان دفع الثمن، كما يختلف السعر وقت البيع عنه وقت التسليم.
الأساس الثاني: تحديد الثمن بواسطة شخص من الغير:.قد لا يحدد المتعاقدان الثمن في العقد مباشرة، ولا يضعان أسساً مادية يمكن الرجوع إليها لمعرفة الثمن، وإنما يعهدان على شخص آخر من الغير بالقيام بمهمة تحديد الثمن، وقد يكون سبب لجوئهم إلى هذا الغير إما لاختلافهم حول الثمن، وإما لعدم خبرتهم في تقديره، وإنما لثقتهم في هذا الشخص الثالث بأنه أقدر من يقدر الثمن. وقد يتفقان على تسمية هذا الشخص الثالث في العقد نفسه، وهنا يكون العقد منعقداً منذ هذه اللحظة ولا يؤثر فيه أن يكون الثمن قابلاً للتعيين بقيام هذا الغير بالتحديد، وقد يتفقان على قيامهم بتسمية هذا الغير في اتفاق لا حق، وهنا يعتبر العقد مبرماً إلا من الاتفاق اللاحق على تسمية الشخص الثالث.
1- طبيعة عمل الشخص الثالث:.اختلف القه في تحديد عمل الشخص الثالث المفوض بتحديد الثمن فقد رأي فيه محكماً، وقد اعترض على هذا الرأي بمقولة عدم وجود نزاع بين طرفي العقد حتى يتعين اللجوء إلى محكم، ذهب اتجاه آخر في الفقه إلى اعتبار الشخص المكلف بتقدير الثمن خبيراً خاصة في الحالات التي يحتاج فيها تقدير الثمن إلى مسائل فنية دقيقة لا يقوم بها إلا متخصص. ويبدو أن الاتجاه الغالب في الفقه والقضاء الحديث وخاصة في فرنسا، يميل إلى اعتبار الشخص المفوض بتحديد الثمن وكيلاً عن الطرفين يقوم بعمل قانوني، ألا وهو تحديد ركن من أركان العقد، وهو الثمن، ويشترط ألا ينفرد أحد الأطراف بتوكيل هذا الشخص، بل يتعين أن يوكل من قبل الطرفين، ولا يجوز عزله إلا باتفاقهما أيضاً.
2- لحظة إبرام العقد:.اختلف الفقه في مدى اعتبار العقد مبرماً بمجرد الاتفاق على أن يعهد إلى طرف ثالث بتحديد الثمن، أو أن يتم تسمية الطرف الثالث ولا يعتبر العقد منعقداً إلا من هذه اللحظة. يرى بعض الشرح أن العقد يعتبر مبرماً بمجرد أن ينص فيه على أن يعهد إلى طرف ثالث بتحديد الثمن، بمعنى أنه يكفي أن يتم الاتفاق اللاحق على تحديد الشخص المفوض بتعيين الثمن. بينما يذهب فريق آخر من الفقه إلا أن البيع لا ينعقد إلا لحظة قيام المفوض بتحديد الثمن فعلاً وليس من لحظة تعيينه.
3- طبيعة العقد الذي يحتوي على بند قيام شخص من الغير بتحديد الثمن:.
اختلف أيضاً الفقه في تحديد طبيعة العقد المفترى بمثل هذا الشرط، بينما يتجه البعض إلى أن البيع لا يوجد إلا عند تحديد الثمن، وطالما أنه لم يتم ذلك فنكون أمام عقد غير مسمى، وليس أمام عقد بيع. يتجه الرأي السائد في الفقه سواء في فرنسا أو في مصر إلى أن البيع الذي يتم تعيين الثمن فيه بواسطة شخص ثالث هو بيع معلق على شرط واقف وبالتحديد يتحقق الشرط، وينسحب أثره إلى الوقت الذي تم فيه الاتفاق بين الأطراف على البيع، وإذا لم يقم الغير بالتحديد لم يتحقق الشرط ولا يتم البيع. وقد يكون الرأي الأخير هو الأولى بالإتباع، لأن قيام الشخص بالتحديد أو عدم قيامه أمر احتمالي مما يجعل العقد معلقاً على شرط واقف أو أمر مستقبلي غير محقق الوقوع، فإذا تحقق اعتبر العقد صحيحاً منذ الاتفاق، وإذا لم يتحقق تخلف البيع.4 - عدم قيام الغير بتحديد الثمن أو عجزه عن ذلك:.
إذا لم يقم المفوض بتحديد الثمن إما لوفاته أو لعجزه عن القيام بذلك أو لاختلافهم إذا كان المفوضون متعددين فإن البيع يعتبر كأن لم يكن، ولا يجوز للمحكمة أن تقوم بتحديد الثمن بدلاً من المفوضين، كما لا يجوز لها تعيين مفوض آخر إلا إذا كان اتفاق الأطراف يبقى على ذلك.
الحالة الثالثة: الثمن الذي اشترى به البائع من حيث كونه أساساً لتقدير الثمن:.
ويجب لصحة العقد في هذه البيوع أن يكون الثمن الذي اشترى به البائع أولاً معلوماً وقت إبرام هذه البيوع، ويلحق بالثمن ما جرت العادة على إلحاقه من مصروفات ولا يكتفي من البائع بيان مجمل عن الثمن بل يجب عليه أن يبين ما أحاط الثمن من ملابسات وما صاحبه من أوصاف قد يؤثر في رضا المشتري بالصفقة، والكذب في هذه الأوصاف أو الانتقاص منها يعد تدليساً، وحتى يعتبر الثمن الذي اشترى به البائع أساساً سليماً لتقدير الثمن يتعين أن يكون هذا الثمن معلوماً عند التعاقد، إذا صدق البائع في المعلومات التي أدلى بها المشتري عن الثمن والملابسات فإن البيع ينعقد صحيحاً سواء كان البيع مرابحة أوصنيعه أو إشراكاً أو تولية.الحالة الرابعة: خلو العقد من تعيين الثمن أو أسس تقديره:.
إذا لم يقم المتعاقدان بتقدير الثمن في العقد ولم يشيرا في نفس الوقت إلى الأسس التي يتم بناء عليها التحديد فقد تعرضت لهذا الوضع المادة 424 من القانون المدني بقولها:"إذا لم يحدد المتعاقدان ثمناً للمبيع، فلا يترتب على ذلك بطلان البيع متى تبين من الظروف أن المتعاقدين قد نويا اعتماد السعر المتداول في التجارة أو السعر الذي جرى عليه التعامل بينهما".
ومؤدي ذلك أن البيع ينعقد صحيحاً على الرغم من خلوه من تعيين الثمن إذا اتضح من نية المتعاقدين اتجاههما إلى ترك تعيين الثمن إلى السعر المتداول في التجارة، وكذلك إذا كان بين المتعاقدين معاملات سابقة واتضح من ظروف التعاقد قصدهم إلى التعامل بالأسعار ذاتها، وهي التي جرى التعامل بينهما على أساسها. أما إذا لم يستبن من الظروف أو من نية المتعاقدين اتجاههما لا إلى اعتماد السعر المتداول في التجارة أو الأسعار التي جرى التعامل بينهما على أساسها فلا ينعقد العقد في هذه الحالة لتخلف ركن من أركانه.

السؤال الثالث:.
تكلم عن شرط ملكية البائع للشئ المبيع.
ج2:. ملكية البائع للشئ المبيع:.
لصحة عقد البيع، يتعين أن يكون البائع مالكاً للشئ المراد بيعه والذي يشكل محل العقد، إذ لو كان البائع لا يملك هذا الشئ فإنه لايستطيع نقل ملكيته ففاقد الشئ لا يعطيه. والصورة البارزة في هذا المجال هي بيع ملك الغير.
بيع ملك الغير:. تنص المادة 466 من القانون المدني على ما يلي:.
1- "إذا باع شخص شيئاً معيناً بالذات وهو لا يملكه، جاز للمشتري أن يطلب إبطال البيع، ويكون الأمر كذلك ولو وقع البيع على عقار سجل العقد أو لم يسجل".
2- " وفي كل حال لايسري هذا البيع في حق المالك للعين المبيعه ولو أجاز المشتري العقد".
وتقضي المادة 467 بأن:" 1- إذا أقر المالك البيع، سرى العقد في حقه، وانقلب صحيحاً في حق المشتري".
2- " كذلك ينقلب العقد صحيحاً في حق المشتري إذا آلت ملكية المبيع إلى البائع بعد صدور العقد".
وتنص المادة 468 من القانون المدني على ما يأتي:.
"إذا حكم المشتري بإبطال البيع، وكان يجهل أن المبيع غير مملوك للبائع، فله أن يطالب بتعويض ولو كان البائع حسن النية". ويراعي أنه يخرج عن بيع ملك الغير، تعهد شخص عن مالك الشئ بأن يبيعه لشخص آخر، فهذا يعد تعهداً عن الغير، كما يخرج أيضاً من نطاق بيع ملك الغير أن يبيع شخص شيئاً معيناً بالذات غير مملوك له على أن يعلق البيع على شرط تملكه للشئ. فإذا تحقق الشرط أصبح البائع مالكاً للمبيع، وانتقلت الملكية إلى المشتري وإذا لم يتحقق زال البيع، كما لا يعد بيعاً لملك الغير أن يبيع شخص شيئاً مملوكاً له ولكن ملكيته معلقة على شرط واقف أو ناسخ فإذا تحقق الأول صح البيع ونفذ وإذا لم يتحقق الثاني أيضاً قيام الشخص ببيع شئ مملوك له على الشيوع.
السؤال الرابع:.
أكتب في التزام المؤجر بضمان العيب الخفي.
ج4:. الالتزام بضمان العيب الخفي:. وقد نظمت هذا الالتزام المادة 576 من القانون المدني بقولها:" يضمن المؤجر للمستأجر جميع ما يوجد في العين من عيوب تحول دون الانتفاع بها، أو تنتقص من هذا الانتفاع إنقاصاً كبيراً ولكنه لا يضمن العيوب التي جرى العرف بالتسامح فيها، وهو مسئول عن خلو العين من صفات تعهد صراحة بتوافرها أو عن خلوها من صفات يقتضيها الانتفاع بها، كل هذا ما لم يقضي الاتفاق بغيره". " ومع ذلك لا يضمن المؤجر العيب، إذا كان للمستأجر قد أخطر به أو كان يعلم به وقت التعاقد". ويلاحظ أنه يعد عيباً ويأخذ حكمه تخلف صفه أساسية من الصفات التي أكد المؤجر للمستأجر توافرها في العين المؤجرة وحتى لو كان تخلف هذه الصفة لا يشكل عيباً بالمعنى الفني، وإنما تقوم مسئولية المؤجر هنا عن عدم تنفيذه لما تعهد به صراحة، فإذا أكد المؤجر للمستأجر أن الشمس تدخل العين المؤجرة لفترات طويلة بالنهار ثم اتضح بعد ذلك قلة مدة ظهورها، وإذا تعهد بعدم انقطاع المياه أو الكهرباء أو الخدمات عموماً في العين، ثم تبين للمستأجر غير ذلك. ويشترط لإعمال هذا الضمان شروط ثلاثة هي:. الشرط الأول: يجب أن يكون العيب مؤثراً:. وهو ماعبر عنه المشرع في المادة 576 من القانون المدني بأن يؤدي ظهور العيب إلى الحيلولة دون الانتفاع بالعين أو انتقاص هذا الانتفاع، وعلى ذلك، إذا استأجر المستأجر أرضاً زراعية لزراعة موالح أو خضروات، ثم اتضح بعد ذلك عدم صلاحية الأرض لزراعة ما اتفق عليه في العقد، كان له الرجوع على المؤجر بالضمان، وإذا كان المستأجر مريضاً بأمراض صدرية واستأجر مكاناً أكد له المؤجر خلوه من الأتربة أو الأدخنة ثم تبين وجود أدخنة تخرج من الأماكن المجاورة تصل إلى العين المؤجرة ويتأثر بها من فيها، عد ذلك عيباً خفياً مؤثراً. ولا يسأل المؤجر عن العيب حتى ولو كان مؤثراً في حالتين:.
الأولى:. أن يجري العرف على التسامح فيه وهو أمر يختلف من مكان إلى آخر، فمقدار الضوضاء التي يتسامح فيها يختلف من مكان هادئ أعد أساساً للسكنى عنه في مكان مكتظ بالسكان مجاور لأسواق أو مصانع، وقد جاء بالمذكرة الإيضاحية "والعيب الذي يضمنه المؤجر هو عيب مؤثر أي يحول دون الانتفاع بالعين أو ينقص من هذا الانتفاع إنقاصاً كبيراً، كرطوبة المنزل رطوبة تضر بالصحة، أو فساد مرافقه الجوهرية ولا يكون العيب مؤثراً إذا جرى العرف بالتسامح فيه.
الثانية:. إذا اتفق في عقد الإيجار على غير ما جاء بالمادة 576 من القانون المدني، وهذا مايستفاد مما جاء بعجز فقرتها الأولى، وكل هذا ما لم يقضي الاتفاق بغيره، فهذه العبارة دلت على أن ما جاء بالمادة يعد من القواعد المكملة، أي تلك القواعد التي يجوز الاتفاق على ما يخالفها، وهذا ما يعني جواز الاتفاق على تعديل أحكام ضمان العيوب الخفية في عقد الإيجار سواء بالتشديد فيها أو التخفيف منها، وعلى هذا يجوز الاتفاق على ألا يضمن المؤجر العيب الذي يظهر في العين أياً كانت درجة تأثيره، فإذا ود مثل هذا القيد في العقد لم تقم مسئولية المؤجر عن العيب، كما يمكن من ناحية أخرى اتفاق الطرفين على التشديد في أحكام الضمان وربما يظهر ذلك جلياً في الاتفاق على قيام الضمان عن العيب الذي جرى العرف بالتسامح فيه مع ملاحظة أنه يقع باطلاً كل اتفاق يتضمن الإعفاء أو الحد من ضمان التعرض أو العيب إذا كان المؤجر قد أخفى ن غش سبب هذا الضمان. الشرط الثاني: يشترط في العيب أن يكون خفياً:. فالعيب الظاهر للعين لا يضمنه المؤجر، والعيب يكون كذلك إذا استطاع الإنسان العادي أن يكشفه بالعين المجردة أو باستعمال الوسائل المعتادة واستخدامها في مثل هذه الحالات، إذ يؤخذ من رؤية المستأجر للعيب وسكوته عنه دليل على ارتقائه ويكون بذلك قد أسقط حقه في التمسك بالضمان بشرط ألا يكون هناك غش أو تعمد إخفاء للعيب من جانب المؤجر أو أنه قد أكد له خلو العين من هذا العيب، فالغش يفسد كل شئ، ويلحق بهذه الحالة التي يكون فيها العيب الظاهر غير مؤثر عند التعاقد غير أنه تحول بعد ذلك إلى كونه مؤثراً، بمعنى أن خطورة العيب الحقيقية لم تظهر فعلاً إلا بعد التعاقد، والامتناع بالعين فترة زمنية، كما يضمن المؤجر العيوب التي لا يمكن كشفها أو معرفتها إلا باستعمال العين المؤجرة، وذلك في الحالات التي يتعذر فيها على الشخص العادي تبين مثل هذا العيب بمجرد فحص العين المؤجرة بالعين المجردة، بشرط ألا يحدث العيب بسبب فعل المستأجر ذاته أو أفراد عائلته أو أحد تابعيه، فإذا ترتب على فعله حدوث العيب، فإننا لا نصبح أمام عيب في العين المؤجرة وإنما نحن بصدد تلف بها بفعل المستأجر ولذلك يسأل عن صلاحه. الشرط الثالث: يشترط في العيب أن يكون مجهولاً من المستأجر:.
ولا يكون كذلك في حالتين، عندما يكون ظاهراً يسهل على الشخص العادي معرفته والاطلاع عليه أو عندما يثبت المؤجر علم المستأجر بالعيب سواء أكان مصدر هذا العلم هو إخطار المؤجر له بوجود العيب أو عن أي طريق آخر كأن يعلم به شخص من الغير، ويقع عبء إثبات العلم على عاتق المؤجر إذ الغرض أن المستأجر يجهل بوجود العيب، فإذا أراد المؤجر التمسك بعكس ذلك فإن عليه إقامة الدليل. والعبرة بتوافر العلم أو انتفائه هي وقت التعاقد، فإذا ثبت جهل المستأجر بوجود العيب عند إبرام العقد قام التزام المؤجر بالضمان، حتى ولو ثبت علم المستأجر بعد ذلك بالعيب، وإذا كان علن المستأجر بالعيب أو جهله به يؤثر في قيام الضمان من عدمه فإن العكس غير صحيح، بمعنى أن جهل المؤجر بوجود العيب عند التعاقد لا يعفيه من الضمان، إذا لا يشترط وإن كان علمه قد يؤثر في التعويض الذي يستحقه المستأجر.

الأثر المترتب على توافر الشروط السابقة:.
بينت هذا الأثر المادة 577 مدني بقولها:"إذا أوجد بالعين المؤجرة عيب يتحقق معه الضمان، جاز للمستأجر تبعاً للظروف أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة، وله كذلك أن يطلب إصلاح العيب أو أن يقوم هو بإصلاحه على نفقة المؤجر، إذا كان هذا الإصلاح لا يهبط المؤجر، "فإذا لحق المستأجر ضرر من العيب التزم المؤجر بتعويضه مالم يثبت أنه كان يجهل وجود العيب". لم تخرج هذه المادة كثيراً عما سبقها من مراد بشأن الخيارات الممنوحة للمستأجر عند إخلال المؤجر في أي التزام من الالتزامات التي يلقيها عقد الإيجار على عاتقه، وهذه الخيارات هي:.
أولاً:. له طلب الفسخ وذلك في الحالات التي يكون فيها تأثير العيب الخفي كبيراً، بحيث يخل بدرجة شديدة بالانتفاع المرجو تحققه من العين المؤجرة، فهنا لا توجد مصلحة للمستأجر في الاستمرار بالعين ولا يصبح أمامه سوى طلب فسخ العقد.
ثانياً:. إنقاص الأجرة، وبخاصة عندما يكون تأثير العيب طفيفاً لا يحول دون الانتفاع بالعين وتحقق الأغراض المنتظرة من التأجير، إذا يغفل المستأجر هنا الاستمرار في العقد مع طلب إنقاص الأجرة بالقدر الذي انتقصت به المنفعة، وقبل طلب الفسخ أو الإنقاص يثبت للمستأجر الحق في طلب التنفيذ العيني للالتزام بالضمان عن طريق إلزام المؤجر بإصلاح العيب، كما له أن يقوم هو بهذا الإصلاح على نفقة المؤجر بشرط أن لا يكون هذا الإصلاح باهظاً بالنسبة للمؤجر والإصلاح يكون كذلك إذا كان يتطلب نفقات جسيمة لا تتناسب مع الأجرة، كما لو كان يقتضي إعادة البناء من جديد، فإذا كان الإصلاح كذلك لم يكن للمستأجر سوى اللجوء إلى أحد الخيارات الأخرى.

السؤال الثالث:.
تكلم عن شرط ملكية البائع للشئ المبيع.
ج2:. ملكية البائع للشئ المبيع:.
لصحة عقد البيع، يتعين أن يكون البائع مالكاً للشئ المراد بيعه والذي يشكل محل العقد، إذ لو كان البائع لا يملك هذا الشئ فإنه لايستطيع نقل ملكيته ففاقد الشئ لا يعطيه. والصورة البارزة في هذا المجال هي بيع ملك الغير.
بيع ملك الغير:. تنص المادة 466 من القانون المدني على ما يلي:.
1- "إذا باع شخص شيئاً معيناً بالذات وهو لا يملكه، جاز للمشتري أن يطلب إبطال البيع، ويكون الأمر كذلك ولو وقع البيع على عقار سجل العقد أو لم يسجل".
2- " وفي كل حال لايسري هذا البيع في حق المالك للعين المبيعه ولو أجاز المشتري العقد".
وتقضي المادة 467 بأن:" 1- إذا أقر المالك البيع، سرى العقد في حقه، وانقلب صحيحاً في حق المشتري".
2- " كذلك ينقلب العقد صحيحاً في حق المشتري إذا آلت ملكية المبيع إلى البائع بعد صدور العقد".
وتنص المادة 468 من القانون المدني على ما يأتي:.
"إذا حكم المشتري بإبطال البيع، وكان يجهل أن المبيع غير مملوك للبائع، فله أن يطالب بتعويض ولو كان البائع حسن النية". ويراعي أنه يخرج عن بيع ملك الغير، تعهد شخص عن مالك الشئ بأن يبيعه لشخص آخر، فهذا يعد تعهداً عن الغير، كما يخرج أيضاً من نطاق بيع ملك الغير أن يبيع شخص شيئاً معيناً بالذات غير مملوك له على أن يعلق البيع على شرط تملكه للشئ. فإذا تحقق الشرط أصبح البائع مالكاً للمبيع، وانتقلت الملكية إلى المشتري وإذا لم يتحقق زال البيع، كما لا يعد بيعاً لملك الغير أن يبيع شخص شيئاً مملوكاً له ولكن ملكيته معلقة على شرط واقف أو ناسخ فإذا تحقق الأول صح البيع ونفذ وإذا لم يتحقق الثاني أيضاً قيام الشخص ببيع شئ مملوك له على الشيوع.
السؤال الرابع:.
أكتب في التزام المؤجر بضمان العيب الخفي.
ج4:. الالتزام بضمان العيب الخفي:. وقد نظمت هذا الالتزام المادة 576 من القانون المدني بقولها:" يضمن المؤجر للمستأجر جميع ما يوجد في العين من عيوب تحول دون الانتفاع بها، أو تنتقص من هذا الانتفاع إنقاصاً كبيراً ولكنه لا يضمن العيوب التي جرى العرف بالتسامح فيها، وهو مسئول عن خلو العين من صفات تعهد صراحة بتوافرها أو عن خلوها من صفات يقتضيها الانتفاع بها، كل هذا ما لم يقضي الاتفاق بغيره". " ومع ذلك لا يضمن المؤجر العيب، إذا كان للمستأجر قد أخطر به أو كان يعلم به وقت التعاقد". ويلاحظ أنه يعد عيباً ويأخذ حكمه تخلف صفه أساسية من الصفات التي أكد المؤجر للمستأجر توافرها في العين المؤجرة وحتى لو كان تخلف هذه الصفة لا يشكل عيباً بالمعنى الفني، وإنما تقوم مسئولية المؤجر هنا عن عدم تنفيذه لما تعهد به صراحة، فإذا أكد المؤجر للمستأجر أن الشمس تدخل العين المؤجرة لفترات طويلة بالنهار ثم اتضح بعد ذلك قلة مدة ظهورها، وإذا تعهد بعدم انقطاع المياه أو الكهرباء أو الخدمات عموماً في العين، ثم تبين للمستأجر غير ذلك. ويشترط لإعمال هذا الضمان شروط ثلاثة هي:. الشرط الأول: يجب أن يكون العيب مؤثراً:. وهو ماعبر عنه المشرع في المادة 576 من القانون المدني بأن يؤدي ظهور العيب إلى الحيلولة دون الانتفاع بالعين أو انتقاص هذا الانتفاع، وعلى ذلك، إذا استأجر المستأجر أرضاً زراعية لزراعة موالح أو خضروات، ثم اتضح بعد ذلك عدم صلاحية الأرض لزراعة ما اتفق عليه في العقد، كان له الرجوع على المؤجر بالضمان، وإذا كان المستأجر مريضاً بأمراض صدرية واستأجر مكاناً أكد له المؤجر خلوه من الأتربة أو الأدخنة ثم تبين وجود أدخنة تخرج من الأماكن المجاورة تصل إلى العين المؤجرة ويتأثر بها من فيها، عد ذلك عيباً خفياً مؤثراً. ولا يسأل المؤجر عن العيب حتى ولو كان مؤثراً في حالتين:.
الأولى:. أن يجري العرف على التسامح فيه وهو أمر يختلف من مكان إلى آخر، فمقدار الضوضاء التي يتسامح فيها يختلف من مكان هادئ أعد أساساً للسكنى عنه في مكان مكتظ بالسكان مجاور لأسواق أو مصانع، وقد جاء بالمذكرة الإيضاحية "والعيب الذي يضمنه المؤجر هو عيب مؤثر أي يحول دون الانتفاع بالعين أو ينقص من هذا الانتفاع إنقاصاً كبيراً، كرطوبة المنزل رطوبة تضر بالصحة، أو فساد مرافقه الجوهرية ولا يكون العيب مؤثراً إذا جرى العرف بالتسامح فيه.
الثانية:. إذا اتفق في عقد الإيجار على غير ما جاء بالمادة 576 من القانون المدني، وهذا مايستفاد مما جاء بعجز فقرتها الأولى، وكل هذا ما لم يقضي الاتفاق بغيره، فهذه العبارة دلت على أن ما جاء بالمادة يعد من القواعد المكملة، أي تلك القواعد التي يجوز الاتفاق على ما يخالفها، وهذا ما يعني جواز الاتفاق على تعديل أحكام ضمان العيوب الخفية في عقد الإيجار سواء بالتشديد فيها أو التخفيف منها، وعلى هذا يجوز الاتفاق على ألا يضمن المؤجر العيب الذي يظهر في العين أياً كانت درجة تأثيره، فإذا ود مثل هذا القيد في العقد لم تقم مسئولية المؤجر عن العيب، كما يمكن من ناحية أخرى اتفاق الطرفين على التشديد في أحكام الضمان وربما يظهر ذلك جلياً في الاتفاق على قيام الضمان عن العيب الذي جرى العرف بالتسامح فيه مع ملاحظة أنه يقع باطلاً كل اتفاق يتضمن الإعفاء أو الحد من ضمان التعرض أو العيب إذا كان المؤجر قد أخفى ن غش سبب هذا الضمان. الشرط الثاني: يشترط في العيب أن يكون خفياً:. فالعيب الظاهر للعين لا يضمنه المؤجر، والعيب يكون كذلك إذا استطاع الإنسان العادي أن يكشفه بالعين المجردة أو باستعمال الوسائل المعتادة واستخدامها في مثل هذه الحالات، إذ يؤخذ من رؤية المستأجر للعيب وسكوته عنه دليل على ارتقائه ويكون بذلك قد أسقط حقه في التمسك بالضمان بشرط ألا يكون هناك غش أو تعمد إخفاء للعيب من جانب المؤجر أو أنه قد أكد له خلو العين من هذا العيب، فالغش يفسد كل شئ، ويلحق بهذه الحالة التي يكون فيها العيب الظاهر غير مؤثر عند التعاقد غير أنه تحول بعد ذلك إلى كونه مؤثراً، بمعنى أن خطورة العيب الحقيقية لم تظهر فعلاً إلا بعد التعاقد، والامتناع بالعين فترة زمنية، كما يضمن المؤجر العيوب التي لا يمكن كشفها أو معرفتها إلا باستعمال العين المؤجرة، وذلك في الحالات التي يتعذر فيها على الشخص العادي تبين مثل هذا العيب بمجرد فحص العين المؤجرة بالعين المجردة، بشرط ألا يحدث العيب بسبب فعل المستأجر ذاته أو أفراد عائلته أو أحد تابعيه، فإذا ترتب على فعله حدوث العيب، فإننا لا نصبح أمام عيب في العين المؤجرة وإنما نحن بصدد تلف بها بفعل المستأجر ولذلك يسأل عن صلاحه. الشرط الثالث: يشترط في العيب أن يكون مجهولاً من المستأجر:.
ولا يكون كذلك في حالتين، عندما يكون ظاهراً يسهل على الشخص العادي معرفته والاطلاع عليه أو عندما يثبت المؤجر علم المستأجر بالعيب سواء أكان مصدر هذا العلم هو إخطار المؤجر له بوجود العيب أو عن أي طريق آخر كأن يعلم به شخص من الغير، ويقع عبء إثبات العلم على عاتق المؤجر إذ الغرض أن المستأجر يجهل بوجود العيب، فإذا أراد المؤجر التمسك بعكس ذلك فإن عليه إقامة الدليل. والعبرة بتوافر العلم أو انتفائه هي وقت التعاقد، فإذا ثبت جهل المستأجر بوجود العيب عند إبرام العقد قام التزام المؤجر بالضمان، حتى ولو ثبت علم المستأجر بعد ذلك بالعيب، وإذا كان علن المستأجر بالعيب أو جهله به يؤثر في قيام الضمان من عدمه فإن العكس غير صحيح، بمعنى أن جهل المؤجر بوجود العيب عند التعاقد لا يعفيه من الضمان، إذا لا يشترط وإن كان علمه قد يؤثر في التعويض الذي يستحقه المستأجر.

الأثر المترتب على توافر الشروط السابقة:.
بينت هذا الأثر المادة 577 مدني بقولها:"إذا أوجد بالعين المؤجرة عيب يتحقق معه الضمان، جاز للمستأجر تبعاً للظروف أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة، وله كذلك أن يطلب إصلاح العيب أو أن يقوم هو بإصلاحه على نفقة المؤجر، إذا كان هذا الإصلاح لا يهبط المؤجر، "فإذا لحق المستأجر ضرر من العيب التزم المؤجر بتعويضه مالم يثبت أنه كان يجهل وجود العيب". لم تخرج هذه المادة كثيراً عما سبقها من مراد بشأن الخيارات الممنوحة للمستأجر عند إخلال المؤجر في أي التزام من الالتزامات التي يلقيها عقد الإيجار على عاتقه، وهذه الخيارات هي:.
أولاً:. له طلب الفسخ وذلك في الحالات التي يكون فيها تأثير العيب الخفي كبيراً، بحيث يخل بدرجة شديدة بالانتفاع المرجو تحققه من العين المؤجرة، فهنا لا توجد مصلحة للمستأجر في الاستمرار بالعين ولا يصبح أمامه سوى طلب فسخ العقد.
ثانياً:. إنقاص الأجرة، وبخاصة عندما يكون تأثير العيب طفيفاً لا يحول دون الانتفاع بالعين وتحقق الأغراض المنتظرة من التأجير، إذا يغفل المستأجر هنا الاستمرار في العقد مع طلب إنقاص الأجرة بالقدر الذي انتقصت به المنفعة، وقبل طلب الفسخ أو الإنقاص يثبت للمستأجر الحق في طلب التنفيذ العيني للالتزام بالضمان عن طريق إلزام المؤجر بإصلاح العيب، كما له أن يقوم هو بهذا الإصلاح على نفقة المؤجر بشرط أن لا يكون هذا الإصلاح باهظاً بالنسبة للمؤجر والإصلاح يكون كذلك إذا كان يتطلب نفقات جسيمة لا تتناسب مع الأجرة، كما لو كان يقتضي إعادة البناء من جديد، فإذا كان الإصلاح كذلك لم يكن للمستأجر سوى اللجوء إلى أحد الخيارات الأخرى.